您的房租已被打包融资去了……

摘要: 这可能是有关国内首单租房市场消费分期类ABS的最通俗版解读……

10-01 22:44 首页 V房产

昨天,链家旗下的自如将它的租房分期消费贷款作为底层资产,发行了国内首单租房市场消费分期类ABS,首期发行规模5亿元,其中优先级获得AAA信用评级,占比90%。

 

这个ABS 其实就是是资产证券化的一类资产运营形式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。说起来似乎很玄幻,但实际上资产证券化操作中,房地产行业里不仅物业费、门票、水电费等等都可以被证券化。

 

(金融小白们可忽略本段)专业的讲,一次完整的证券化融资的基本流程中,发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构(Special Purpose Vehicle, SPV) ,或者由SPV 主动购买可证券化的资产,然后SPV 将这些资产汇集成资产证券化产池(Assets Pool ),再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资,最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。

 

上边这段文字,是不是每个字都懂,就是不明白啥意思?好了,下面小V说人话:借用一则故事,就可以浅显易懂的解释资产证券化。

 

 

煎饼摊版资产证券化

楼下张大爷开了个煎饼摊,每天能有五百块现金流入。张大爷看生意不错,想再买个小面包车进货把生意做大。

 

买面包车需要七万块钱,但银行因为张大爷没什么值钱抵押物,而且贷款额度又不大,不愿贷款。

 

隔壁老王看张大爷发愁,就想了个办法:

 

你看,你现在一天能有五百块流入,一个月的现金流就是一万五。要不这样吧,我明天就掏给你七万块,未来五个月赚的钱就直接打我卡上,也即是说现金流就归我了。

 

其实老王自己也没钱,但他找到了李二叔宋三婶,说我找了个好项目,你们来投资,只要一次性把钱投给我,每个月都能返本金和利息。

 

邻里们有些担心,说你又不是开银行的,怎么能保证按时还钱?老王说,别担心,张大爷每个月赚的钱都会给我,再说了,张大爷儿子在城里打工,每个月都往家里寄钱,就算张大爷赖账大不了找他儿子要啊!

 

有人知道这个收益是要靠张大爷卖煎饼赚出来的,问万一煎饼不赚钱了咋办,张大爷自己出来说话了,你们投资的保证书啊,我也签一张,投资一万块,要是赔钱了,先从我这赔,优先保证还上你们的钱!

 

老王筹到了钱,给左邻右舍都写好了按月付收益的保证书。张大爷接过钱,高兴地买车去了,生意一天天红火下去,赚到的钱每月打给老王,老王又把钱转给拿了保证书的人,当然自己也雁过拔毛留了一小点。

 

这里煎饼摊产生的现金流,就是基础资产。

 

老王写的保证书,就是资产支持证券。

 

万一张大爷赖账,他儿子拿自己的钱出来抵债,叫外部增信。

 

张大爷自己也投一万块,煎饼不赚钱的话先从那一万块里亏,也就是自己持有了劣后级,其他投资者持有的是优先级,这一过程叫内部增信。

 

老王干的活,看着好像是空手套白狼一样,其实就是投行。

 

邻里们知道只要拿着保证书就可以每月收到钱,于是手头紧的时候就把保证书卖出去抵钱,这样一来证券就交易起来了。

 

用房租怎么换融资?

再回到自如此次发行ABS产品,自如旗下的自如友家和自如整租目前有大约2万个客户提供按月分期支付的房租合同,也可以看做是在未来一年的房租消费分期的4.92亿元打包成本次资产证券化的底层资产,计划管理人和证券销售是中信证券,担保人是中证信用。

 

通过专业机构评估等一系列手续,中信证券对外发行上述总额5亿元的资产支持证券,首期优先级票面利率则为5.39%,投资者可以基于自己的判断购买该资产支持证券,并获取收益和本金。据自如方面介绍,其投资者主要是银行等14家机构投资者,自如凭借未来的房租分期贷款换取现金流。

 

这么讲来,是不是立刻就清晰明了?ABS融资模式的一大优势就是通过在国际市场上发行债券筹集资金,债券利率一般较低,从而降低了筹资成本。同时,相比于其他债务工具,资产支持型证券安全性较高,大多数资产支持型证券从主要的信用评级机构可以获得3A级这一最高信用评级。从这两方面考虑,该类债券的发行也能够获得更多投资者的青睐。

 

专业租房市场成了投资者们的爱

不过也不得不正视,ABS同样面临着诸多风险。其风险项主要集中在基础资产质量风险、现金流风险和系统性风险,行业环境变化、项目经营波动,以及随之而来的债券票据违约风险和市场恐慌等都是这一模式的潜在问题。

 

对于自如来说,这对自如的资产服务能力、完备的交易结构都提出了更高要求。

 

自如本次的ABS产品中采取了“专项计划+信托受益权计划”的双SPV循环结构。


据自如方面介绍,为了保证底层资产池的安全性和优质性,专项计划对底层资产池设定了严格放贷标准、对房租分期小额贷款的贷前、贷中、贷后建立了较为严密的风控措施。贷款前,自如友家会对借贷人通过自如黑名单体系、自如分信誉评价系统、第三方征信数据等评估,例如房租贷款要求借贷人年龄在18岁以上,有芝麻信用的人,其信用分数应在550分以上,且无失信被执行记录等,才能对其贷款,贷中增加识别认证,贷后通过各类通讯工具实现自动化提示和催收。

 

接近自如的人士分析,自如房租分期消费贷款现金流较为稳定,在贷款额度和底层资产池分布上,贷款额度超一半份额以2-4万元为主,呈现单笔额数小、分散度高两个特点,安全性较高。在自如该计划的详细资料里小V看到,自如目前的房租分期小额贷款合同中,贷款初始期限为11个月,贷款实际存续期限和房屋实际出租期限相同。贷款利率即分期手续费为6.27%,贷款按照等额本息每月支付,实际利率经测算约为11.3%。

 

而作为ABS产品的资产服务机构,自如以后将负责构建及维护消费场景、提供数据支持及资产管理服务,来确保持续生成优质的底层基础资产。

 

资产证券化为租房市场“输血”

有数据显示,未来3-5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元人民币。未来10年,我国租房市场租金交易额将接近3万亿元,租赁人口近2.3亿人;到2030年,租金交易额将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金交易额将超万亿元。

 

因此也有业内人士表示,租金支付是城市青年十分重要且频次稳定的持续性日常消费,也容易受到投资市场认可。

 

实际上,在自如之前,今年年初同样经营长租公寓的魔方公寓已经发行了资产证券化ABS产品。不过和自如不同,魔方公寓ABS是以旗下经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流,发行了3.5亿元的资产支持债券。

 

在中央层面大力支持租赁业务发展的大背景下,长租公寓拥有稳定的发展前景。不过场地改造、日常运营过程中所需要的现金流实际上成为制约长租公寓品牌发展的一个问题。例如在深圳、广州等允许以“商改住”方式经营租赁业务的城市,长租公寓往往是通过租赁和改造项目来实现运营收益。但即便是企业有着丰富的改造和运营经验,由于房源的所有权不在长租公寓手中,而无法通过传统的产权抵押贷款方式融资。

 

以自如为例,自2011年链家成立自如事业部,经过多年长期经营,自如北京仅实现微利,而上海、深圳等新拓展城市还处于成本投入期。而不少长租公寓品牌仍处于前期投入运营和盈利模式探索阶段。

 

资产证券化则像雪中送炭,以公寓未来几年的应收租金,甚至是自如目前的房租分期贷款为期许,在金融市场上换来眼前发展所急需的资金。


编辑:心机的小编

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